2010年7月18日，第二十七届中国·上海房地产展示交易会上，一开发商以房产“升值，拒绝泡沫”的宣传口号吸引购房者。金蓉/CFP

    开发商终究是商人，对于商人而言，其兴趣点所在就是逐利。房价上涨时，挑头涨价是利益最大化的手段，在行情变化莫测的时候，按兵不动则是最有利的方略。而在政策趋稳，预期明朗化的背景下，连华远总裁任志强7月初都改口呼吁开发商降价，绝大多数开发商也都有了随大流的准备，但是想挑头的企业很少——看别人的降价效果，再追随跟进，才能实现利益与风险的最佳平衡。对于商人而言，这一切都无可厚非。除了卖房，开发商还要拿地，楼市调控的下半场很多人可能在盘算拿地的最佳时机了。

    【关键词】开发商

    上半场 从“涨不动”到“等着降”

    多数项目销售迅速转冷

    从2009年上半年到2010年上半年，楼市成交火爆，开发商大口吃肉大碗喝酒的幸福时光是自房地产市场化以来少有的。但随着4月底政策的出台，楼市的交易遭遇了骤停，很多开发商都有着吃噎住了的感觉。东北三环的几个高档楼盘成为感受最明显的代表。

    直到政策出台前夕，太阳宫还有多个楼盘在接待连夜排队的客户，准备盘算下一期的价格到底涨到哪个高度，才能体现项目的高端定位。对于政策的出台，不少开发商并没有太过在意，“房价肯定还得涨。即使不能涨价，也要为涨价做准备”。

    不过，市场还真有出乎意料的时候，5月中下旬，太阳公元开发商很大方地对媒体承认了销售状况平淡的现实，公司总裁尹瑛坦言将做好长期平淡的打算。5月下旬，当任志强还在坚持宏观调控将影响开发商投入的积极性，后市还将看涨时，多数开发商在事实面前已经逐渐变得理智。

    降价预期开始形成

    太阳公元可能是宏观调控后，销售状况最理想的楼盘之一，在价格有所上涨的情况下，认购过半，让大家最直观的感受市场变化的代表，从此以后，北京市场基本没有楼盘在新开盘涨价的基础上，还有五成以上的认购。

    6月中旬后，市场的降价现象在二手房市场成为现实，开发商的心态略有变化，但是仍有距离感，在燕郊房价下跌的消息传出后，通州的开发商开始觉得，价格的防线是要动一动了；通州的个别开发商降价3000元/平米无效后，有开发商说可能需要降价6000元/平米了，五环的开发商心态也开始动摇了；压力从外围传递到内环，7月份，当北京的打折楼盘数量超过百个时，开发商的降价预期开始形成了。

 中场

    资金充裕 开发商多选择按兵不动

    即使新政出台，但是在相当长一段时间里，五环内的市场基本上鲜有开发商有降价预期。

    东三环禧瑞都营销负责人表示，开发商产生这样的心态，主要是基于市场的反应，因为买房人，尤其是高端置业者对于市场的关注度很高，项目的来访、来电量相对稳定，而官方网站公布可售房源存量长期低位徘徊，也让开发商信心十足。

    管庄万象新天楼盘销售负责人也认为，当时的市场状况中，尽管交易量出现下降，但大家都认为，是开发商不愿意新开盘，或政府不让部分新盘涨价入市造成的，购买力依旧存在，而开发商手中的资金充足，没有降价的道理。

    不过，微妙的心态变化出现在7月上旬的三套房贷政策松动的消息出现后，政府的严厉表态让开发商窃喜的心态迅速冷却。“肯定要跌，预期跌幅20%吧”，在不同的项目售楼处，面对冷清的看房人，销售员自己也觉得没了底气。

    下半场 价格将下调 预测至少20%

    世茂集团执行董事许世坛表示，预期政策的调控会继续下去，市场价格的下调不可避免，目前预期的幅度是20%左右；万通地产董事长冯仑也表示，未来房价将下挫20%至30%；SOHO中国董事长潘石屹也表示，房价下跌20%其实一点也不过分。

    对于下降20%的数据，记者随机咨询了通州、管庄、广渠路、东三环、东四环的多个项目开发商，其中多数都认可这一幅度，认为这应该是一手房价调整的起码要求。不是开发商愿不愿意的事情，而是已经偷偷打到9折了，市场没有什么大的回应，所以打8折是下一步最起码的心理预期了。

    对于为何大家还没有行动起来呢？北京合生的一位负责人表示，大家可能都准备随大流，降多少能达到效果对于开发商很关键，必须是拿捏得一步到位，低位拉升。降价这件事，必须是随大流，谁挑头，可能就成为别人的试验品和炮灰了。现在关键是谁来挑这个头试试20%到底有没有效。

    品牌开发商下半年或发力

    对于多数品牌开发商而言，上半年业绩均不乐观，亟需下半场加大力度以扭转不利局面。合生、富力、世茂、星河湾、首开等多个开发商都表示，下半年要加大推盘力度，纷纷公布了新入市的项目，如富力的广渠路十号地、合生的广渠路新项目、世茂的团结湖世茂宫园、星河湾太原大盘等。

    同时，销售低谷还让开发商看到了拿地的机遇，世茂集团执行董事许世坛表示，每次市场低谷时，公司都会主动去拿大量的地块，今年的时机非常重要，在北京、上海、广州等多个城市，世茂都有已经拿下，或者正在洽谈的优质地块。即使今年业绩不理想，也得为明年后年的市场做准备了。（记者 张家齐）

 对话经济学家

    调控百日将到。上半年经济运行数据显示，房地产开发投资同比增幅依然达38.1%。然而考虑到国家宏观经济环境，中央在下半年将继续保持适度宽松的货币政策和积极财政政策。房产调控形势似乎又添变局。中央宏观经济政策将与楼市调控形成怎样的关系？经济学家华生提出自己的看法。

    华生下半年房价回涨几乎不可能

    燕京华侨大学校长华生认为，今年调控与往年不同，开始考虑长期的制度性安排

    新京报：您如何看待，中央下半年继续保持适度宽松的货币政策和积极财政政策与房地产调控的关系？

    华生：适度宽松的货币政策和积极的财政政策与房地产调控确是有不一致的地方。该政策会使货币供给相对比较宽松，资金的价格相对比较低，这跟房地产调控方向并不一致。总体适度宽松的货币政策将会制约了房地产调控的空间。不过,中央现在采取用其他措施来弥补，即采取了专项行政性的信贷管理办法（主要是二套房贷首付提高及高房价地区三套房贷停贷），来实现对房地产的调控。

    这种办法具有很强行政性，应该说是短期的。我觉得国家今后要更大幅度的发挥积极的财政政策来调控房地产市场的作用，而财政政策主要是税收和土地政策。

    新：上半年的经济数据显示房地产开发投资19747亿元，增长38.1%，这个数据意味着什么？

    华：这个数据至少说明，到上半年为止，房地产调控政策并没有对房地产投资本身产生直接的影响。也就是说，现在很多人担心的房地产市场的冷落，会对经济增长造成大的负面的影响，目前并没有成为现实。至于长期调控会不会对今后的经济有影响，那是现在要研究的问题，但至少目前数据说明房地产投资还在快速增长，很多喧染房地产调控已导致经济滑坡的言论并不是事实。

    新：瑞银证券发布研究报告称，鉴于3个月前有关经济过热的忧虑已经被硬着陆的担心所取代，政府不会在今年加息或出台新的房地产调控措施。您认为呢？

    华：瑞银认为，为保证宏观经济的稳定增长中央不再可能出台房地产的调控政策。我觉得这两者之间并不是必然联系。根据现有状况，中央政府不太可能对宏观经济层面有大的紧缩性的措施，但并不意味着对房地产市场本身不可以有调控。但同时我也不倾向于认为中央会出台比二套房提高首付、三套房停止房贷等更为严厉的信贷调控政策。事实是，中央采取的信贷控制政策已经起到了一定效果。这种信贷政策，我认为在未来一段时间里，既不会收紧，也不会放弃。

    新：如果对楼市的调控政策力度不够，您认为房地产市场在下半年是否会反弹？

    华：我个人认为，一线和热点城市下半年出现房价反弹的可能性很小。这有几方面的原因，一方面经过几次调控的周期，房价越调越涨，在一线热点城市的房价泡沫已经构成潜在的威胁，首先是老百姓对房价的承受能力，这涉及到政府的诚信，涉及到对政府执政能力的考验，这会促使政府下很大的决心坚持调控。其次，眼下处于高位的房价蕴涵的金融风险已经凸显，一旦房价暴涨乃至泡沫破灭，最终会威胁到金融乃至社会的稳定。这也坚定了政府不会让房价再起来的决心。因此，今年下半年政府削弱房价调控决心基本不可能。

    新：如果下半年经济并不景气，政府是否会为了经济稳定而削弱调控力度？

    华：如果政府的调控措施仅仅跟过去一样，还是受经济稳定周期的影响，没有针对房地产市场的中长期政策安排出来，那么难免经过半年一年以后房价重蹈覆辙，再次报复性上涨。但是应当说目前中央政府对房地产市场已经高度重视并开始着手长期的制度准备，从正在落实的大规模保障性房的制度建设，到正在酝酿的房地产税收制度的安排。比如，现在提出来今年要建580万套保障房，如果真正落实，整个住宅供给量就会大大增加。再比如税收制度，过去普遍存在阴阳合同，所得税都是按照交易额1%来征收，这些政策如果改过来，从需求方面对市场供求关系的影响也会非常巨大。

    从这个角度看，今年的调控跟往年不同之处，就是在于它开始考虑一个长期的制度性安排，这样就能避免调控的短期化和周期性反复，保证楼市在城市化过程中长期稳定。

    本报记者 潘宇凌